Que vous possédiez une maison avec jardin ou un appartement en copropriété, le contrat signé chez le notaire repose sur les mêmes règles. Ce qui change, c'est votre logement concret : un terrain et une toiture d'un côté, un syndic et des parties communes de l'autre.
Depuis 2010
Plus de 15 ans d'expertise viager, des centaines de familles accompagnées.
Étude personnalisée
Barème Daubry croisé avec une analyse humaine de votre bien et de votre projet.
Acte sécurisé
Notaire, hypothèque et clause résolutoire : un cadre juridique clair pour les deux parties.
Sans pression
On accompagne, on n'impose rien. Transparence, éthique, décision à votre rythme.
Le même contrat
La loi ne prévoit pas un viager spécial pour les maisons et un autre pour les appartements. Dans les deux cas, vous choisissez d'abord entre deux formules. En viager occupé, vous vendez les murs tout en gardant le droit de vivre chez vous aussi longtemps que vous le souhaitez. En viager libre, vous remettez les clés dès la vente et l'acheteur peut occuper ou louer le bien tout de suite.
Le paiement fonctionne lui aussi de la même manière. Vous pouvez recevoir un bouquet, c'est-à-dire une somme versée comptant le jour de la signature chez le notaire. Vous touchez ensuite le plus souvent une rente, qui est une somme versée chaque mois à vie par l'acheteur.
Si vous restez habiter sur place, on applique une décote : c'est la réduction calculée sur la valeur du bien parce que l'acheteur ne peut pas en profiter tout de suite. Cette décote dépend de votre âge et du fait de rester dans les lieux, jamais de l'étiquette « maison » ou « appartement ». À 75 ans, le principe de calcul est exactement le même pour un trois-pièces à Paris que pour une maison avec jardin en banlieue.
L'appartement en copropriété
Quand vous vendez un appartement, vous cédez votre logement (le lot privé) ainsi que vos tantièmes. Les tantièmes représentent votre part des parties communes de l'immeuble, comme le hall d'entrée, l'escalier, l'ascenseur ou le toit. Vous ne gardez un jardin ou une terrasse pour vous seul que si le règlement de copropriété les rattache déjà à votre appartement.
En viager occupé, les dépenses se partagent selon leur nature. Tant que vous habitez l'appartement, vous réglez en pratique les charges courantes : ménage des couloirs, gardien, eau froide ou petit entretien. Les gros travaux votés en assemblée générale (ravalement de façade, remplacement de l'ascenseur, réfection de la chaufferie) reviennent en pratique à l'acheteur. Mais il faut l'écrire noir sur blanc dans l'acte : le syndic applique ce qui est écrit, il ne devine rien.
Prenons un exemple concret : vous vendez un appartement en copropriété à Paris dans un bel immeuble ancien. Six mois plus tôt, les copropriétaires ont voté la réfection de la façade sur rue, mais les factures ne seront appelées que l'an prochain. Si personne ne le précise avant la signature, cette dépense risque de créer un blocage ou une mauvaise surprise.
La maison individuelle
Une maison se vend avec tout ce qui l'entoure : son terrain, son jardin, sa cour, son garage et ses abris. Ce terrain explique souvent pourquoi une maison vaut plus cher au départ qu'un appartement de surface comparable. En contrepartie, si vous restez y vivre, l'acheteur n'a pas non plus accès au jardin : la décote s'applique donc sur la valeur totale, terrain compris.
Pour l'entretien, le partage est très concret. Sans clause particulière en viager occupé, l'acheteur paie les très grosses réparations qui assurent la solidité du bâtiment : toiture entière, charpente et gros murs porteurs. De votre côté, vous gardez le chauffage, les petites réparations du quotidien et l'entretien du jardin (tonte, taille des haies).
Imaginez une maison en pierre avec un grand jardin arboré et une dépendance au fond de la parcelle. Vous ne pouvez pas décider au dernier moment de « garder un bout de jardin à part » pour le revendre plus tard, sauf si une vraie division de terrain a déjà été réalisée avec un géomètre avant la mise en vente.
Côte à côte
Ce tableau résume le partage habituel en viager occupé, lorsqu'aucune clause contraire ne dit autre chose. En viager libre, l'acheteur reprend immédiatement l'usage du bien et l'ensemble des dépenses. Retrouvez aussi le détail des impôts locaux sur notre page qui paie quoi en viager.
| Point clé | Maison avec terrain | Appartement en copropriété |
|---|---|---|
| Ce que vous vendez | La maison, son terrain, le jardin, le garage et les dépendances d'un seul bloc, sauf division déjà faite avant la vente. | Votre appartement (le lot privé) et votre part des parties communes de l'immeuble (les tantièmes). |
| Calcul de la décote | Sur la valeur totale, terrain et jardin compris, car l'acheteur ne profite ni de la maison ni du jardin tant que vous y vivez. | Sur la valeur de votre appartement. Les parties communes suivent automatiquement votre lot. |
| Dépenses de tous les jours | Chauffage, électricité, tonte du jardin, petites réparations et assurance d'occupant : pour vous tant que vous habitez sur place. | Énergie, petites réparations et charges courantes de copropriété : en pratique pour vous tant que vous occupez le bien. |
| Gros travaux | Réfection complète de la toiture, charpente et murs porteurs : pour l'acheteur, sauf accord différent écrit dans l'acte. | Gros travaux votés en assemblée générale (ravalement, ascenseur, toit de l'immeuble) : en pratique pour l'acheteur, à écrire dans l'acte. |
| À lire avant de fixer le prix | L'état réel de la toiture, l'assainissement, le plan du terrain et les éventuels droits de passage des voisins. | Le règlement de copropriété, les relevés de charges et les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales. |
| Ce que le notaire doit détailler | Chaque dépendance, la piscine ou le puits s'il y en a un, les servitudes et l'entretien des clôtures ou grands arbres. | Qui paie les travaux déjà votés mais pas encore facturés, et la clé exacte de partage des appels de charges du syndic. |
Ce qui compte le plus
En réalité, la grande différence financière ne vient pas du choix entre maison et appartement. Elle vient du fait d'occuper encore le logement ou de le libérer dès la vente, ainsi que de l'adresse du bien.
Vous conservez le plus souvent un droit d'usage et d'habitation : c'est le droit personnel de continuer à vivre dans votre logement, sans pouvoir le louer à quelqu'un d'autre. En échange, une décote réduit le prix de vente et vous gardez vos dépenses courantes.
Il n'y a plus aucune décote d'occupation : le bouquet et la rente partent de la pleine valeur de votre maison ou de votre appartement. Dès le jour de la signature, l'acheteur reprend toutes les factures, la taxe foncière, le syndic ou le jardin, ainsi que tous les travaux.
L'emplacement guide le profil de l'acheteur. Un appartement à Paris attire surtout un épargnant patient qui prépare sa retraite sans souci de gestion locative. Une maison avec jardin en région parisienne peut séduire ce même profil, ou une famille qui souhaite s'y installer plus tard.
Le chantier
C'est le sujet qui oppose le plus souvent vendeur et acheteur, une fois la vente signée. Le montant de la facture ne décide pas tout seul. Ce qui compte, c'est la nature des travaux.
À défaut de clause, en viager occupé, l'acheteur paie les grosses réparations : gros murs, toiture entière, poutres, mur de soutènement, clôture à refaire en entier. Celui qui habite paie l'entretien : chaudière, robinet, peinture, tonte, haie, quelques tuiles cassées. Une dépense chère peut donc rester de l'entretien. Une dépense imposée par une administration n'est pas automatiquement une grosse réparation.
Le piège, c'est le devis en un seul bloc. Sur une toiture, on sépare le remplacement de quelques tuiles et la reprise de toute la couverture. Sur une façade, on sépare le nettoyage et la reprise des murs. Si la facture mélange tout, personne ne sait qui paie, et le premier hiver devient une dispute.
En appartement, un second calendrier s'ajoute. L'assemblée peut voter un ravalement en mars et appeler l'argent en novembre. L'acte doit dire quel moment compte : la date du vote, ou la date de l'appel de fonds. Une vente signée entre les deux, sans cette phrase, laisse la facture en suspens.
C'est l'acheteur, devenu propriétaire, qui reçoit la convocation et qui vote. Le vendeur qui reste chez lui doit quand même être prévenu si le chantier coupe l'eau, l'ascenseur ou l'accès. Le fonds de travaux de la copropriété, cette réserve versée chaque année, reste attaché au lot. Il pèse sur l'acheteur. Il ne se récupère pas sur la personne qui habite.
En maison, le jardin suit l'occupant. Un mur qui retient la terre, ou une clôture entière, rejoint les grosses réparations. Tondre, tailler, graisser un portail, non. Une dépendance louée, un studio au fond du jardin, se décrit à part : qui encaisse le loyer, qui fait les travaux de ce local, qui le reprend si le bail s'arrête. Sans cette liste, on a vendu « la maison » sans dire ce qu'elle contient.
Maison avec jardin ou appartement en copropriété : nous préparons votre estimation à partir de votre adresse, de votre âge et de vos projets.
Oui, bien sûr. Quand vous restez vivre dans votre maison, vous gardez aussi l'usage du jardin, de la cour et des dépendances. On ne vous retire jamais le jardin par défaut.
Pour aller plus loin