Le cadre légal, recopié
Le vendeur garde l'usage quotidien, l'énergie et la taxe. L'acheteur prend les grosses réparations. Simple, lisible, proche de ce que les textes décrivent à défaut de précision.
Qui paie la taxe foncière, les charges et les travaux en viager ?
En viager occupé, le vendeur reste chez lui : une partie des dépenses suit l'usage, l'autre suit la propriété. En viager libre, l'acheteur reprend l'ensemble. Le cadre existe. Sans clause, il laisse des trous. Voici ce que disent les textes, et ce qu'il faut écrire dans l'acte.
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Le cadre
À défaut de clause, le partage est déjà esquissé
Service-public.fr le résume ainsi pour le viager occupé. Si l'acte ne dit rien, le vendeur paie l'entretien courant, les factures d'énergie, la taxe foncière et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. L'acheteur paie les grosses réparations.
En viager libre, la bascule est totale. Charges, taxes, entretien et réparations passent à l'acheteur, puisqu'il peut occuper ou louer dès la signature.
Ce cadre est un filet, pas un contrat sur mesure. Un ravalement, une chaudière ou un appel de fonds de copropriété tombent souvent entre les deux catégories. C'est là que les dossiers se tendent, dix ans après la signature.
Tableau
Occupé ou libre : qui paie chaque poste
Colonne « occupé » : répartition à défaut de clause, pour un vendeur qui conserve l'usage. Chaque ligne peut être négociée. La colonne « libre » bouge peu : l'acheteur tient le bien.
| Poste | Viager occupé | Viager libre |
|---|---|---|
| Taxe foncière | Vendeur, à défaut de clause. | Acheteur. |
| Ordures ménagères (TEOM) | Vendeur, avec la taxe foncière. | Acheteur. |
| Factures d'énergie | Vendeur, qui occupe. | Acheteur, ou son locataire. |
| Entretien et menues réparations | Vendeur. | Acheteur. |
| Grosses réparations | Acheteur : gros murs, toiture entière, poutres, voûtes. | Acheteur. |
| Charges courantes de copropriété | En pratique le vendeur. À écrire dans l'acte. | Acheteur. |
| Travaux exceptionnels votés | En pratique l'acheteur. À écrire dans l'acte. | Acheteur. |
| Assurance habitation | Vendeur pour le logement qu'il occupe. | Acheteur. |
Le point qui change tout
Usufruit et droit d'usage ne se paient pas pareil
Beaucoup d'articles mélangent les deux. En usufruit, le vendeur garde un droit réel large : il peut louer, et la taxe foncière lui est en principe demandée comme usufruitier. Les grosses réparations de l'article 606 du Code civil restent au nu-propriétaire, donc à l'acheteur.
Le viager occupé courant d'aujourd'hui retient plus souvent un droit d'usage et d'habitation. Le vendeur vit chez lui. Il ne loue pas. Sur les charges et la taxe, la loi est moins bavarde qu'en usufruit. D'où l'insistance des notaires : la répartition s'écrit, elle ne se devine pas.
Chez Coysevox, on pose la question au début. Rester, ou pouvoir aussi louer ? Le choix du droit commande ensuite la liste des postes, et le niveau de la rente.
Article 606
Ce que l'on range dans les grosses réparations
Le Code civil vise les réparations qui touchent à la structure, pas l'usure du quotidien. Service-public.fr en donne la liste utile :
- Gros murs et voûtes
- Rétablissement des poutres
- Couvertures entières
- Mur de soutènement repris en entier
- Digue, le cas échéant
- Clôture reprise en entier
Une chaudière, des fenêtres ou un interrupteur ne sont pas dans cette liste. Les ranger du bon côté, avant l'acte, évite l'appel du syndic qui arrive cinq ans plus tard sans destinataire clair.
Trois façons de l'écrire
La clause compte autant que le barème
Une clé fixe
Les deux parties se partagent charges et taxe selon une fraction écrite, qui ne bouge plus. Les gros travaux de structure restent en général entièrement à l'acheteur, pour ne pas diluer l'article 606.
Tout d'un côté, rente ajustée
Le vendeur peut tout garder, contre une rente plus haute. Ou tout laisser à l'acheteur, contre une rente plus basse. Le choix se voit dans le chiffre, pas seulement dans la clause.
Le quotidien
Énergie, assurance, ordures : cela suit celui qui vit là
En viager occupé, le vendeur chauffe, éclaire et assure le logement qu'il habite. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères va avec, sur le même avis que la taxe foncière. Ce n'est pas un détail de confort : sur dix ou quinze ans, ces postes pèsent autant qu'une partie de la rente.
En viager libre, tout cela bascule vers l'acheteur. S'il loue, le bail peut reporter l'énergie et certaines charges sur le locataire. La taxe foncière et les gros travaux, eux, ne se transfèrent pas par un bail.
On chiffre ces postes dans l'étude, à partir de vos avis réels, pas d'une moyenne. Une rente « belle » qui oublie 2 000 € de taxe et de charges par an n'est pas la rente que vous toucherez vraiment.
Deux cas que l'acte doit prévoir
L'année de la vente, et le jour où le vendeur part
L'avis de taxe foncière est établi au nom du propriétaire au 1er janvier. Une vente signée en mai n'empêche pas l'avis de septembre d'arriver encore à l'ancien nom. Le notaire répartit en général la somme au prorata des jours, sur le dernier avis connu. Cet accord lie vendeur et acheteur. Il ne change pas le destinataire fiscal.
Second cas, plus décisif : le vendeur quitte le logement, pour une résidence ou un autre domicile. Le droit d'usage s'éteint. À partir de là, les charges qui suivaient l'occupant passent à l'acheteur, sauf phrase contraire. Si l'acte ne le dit pas, le premier hiver hors du logement devient une dispute.
En copropriété, le même réflexe : charges courantes au vendeur tant qu'il occupe, travaux votés et dépenses exceptionnelles à l'acheteur. Le syndic n'inventera pas ce partage. Il appliquera ce qui est écrit.
La liste des postes se prépare avant le notaire.
Taxe, énergie, copropriété, gros travaux : on les aligne sur votre rente, pas l'inverse.
Non pour la résidence principale : elle a été supprimée. Elle ne change plus le montage d'un viager occupé.