Dans une vente en viager, le vendeur également appelé le "crédirentier" vend son logement tout en conservant le droit d'y rester vivre jusqu'à son décès. En contrepartie, l'acquéreur ou "débirentier", lui verse dans un premier temps une liquidité immédiate, le "bouquet", puis, chaque mois, une rente dont le montant a été fixé dans l'acte de vente. En cas de viager occupé, le vendeur continue de payer la taxe d'habitation, les réparations et charges locatives d'entretien, une partie de l'impôt foncier, mais les grosses réparations sont à la charge du propriétaire, soit l'acquéreur. Le viager représente 1% des transactions immobilières annuelles en France, soit environ 4000 biens par an.
Contrairement aux autres vente, le viager n'est pas sujet à la crise. Il est donc en constante progression, surtout sur la côte d'Azur et à Paris, les régions les plus prisées de France dans ce domaine.

Il existe de nombreuses idées reçues sur le viager, notamment que cela s'adresse à des personnes âgées sans héritiers. Mais même celles qui ont des enfants peuvent choisir cette forme de transaction. Ainsi elles peuvent offrir à leur descendance le montant du bouquet et conserver les rentes pour vivre chaque mois. Pour les veuves qui n'ont jamais travaillé, comme c'est le cas de nombreuses femmes de la génération des 70 à 80 ans, la perte d'un conjoint entraîne une situation financière difficile. La retraite est diminuée de moitié, tandis que les charges demeurent toujours aussi lourdes. Le viager représente donc pour elles la façon la plus intelligente de se constituer une retraite. Du côté des acheteurs, ce sont souvent des personnes entre 40 et 55 ans qui préparent leur retraite. Dans l'intention de passer leurs vieux jours sur la Côte d'Azur, ils y achètent un bien quinze ans avant en viager. Cela crée d'ailleurs parfois un deuxième marché car lorsqu'ils atteignent 75 ans; ils revendent à nouveau leur bien en viager. LA vente en viager attire également de plus en plus de jeunes qui préfèrent investir de cette manière plutôt que d'épargner à la banque. Quant-aux investisseurs, beaucoup délaissent l'achat en vue d'une location au profit d'un viager. Face à ma mise en location qui suppose en effet des soucis de loyers impayés, de travaux à accomplir et de charges à payer, le viager a l'avantage d'être bien plus reposant pour l'acheteur.

Pour le vendeur, c'est avant tout un moyen de s'assurer une retraite confortable et de pouvoir conserver son cadre de vie avec les habitudes qui l'accompagnent.
Pour les acquéreurs; le viager représente le meilleur moyen de se constituer un patrimoine immobilier à un prix inférieur à un bien classique (allant jusqu'à 55% du prix du marché), et en plus, sans contracter de prêt bancaire.

Le viager peut ainsi permettre d'acheter un studio qui sera libéré au moment des études des enfants. Souvent aussi, les acquéreurs de biens en viager sont des expatriés français qui achètent vers 40 ans un bien qu'ils occuperont à leur retour d'expatriation.

Compte tenu des aléas de la bourse, l'immobilier apparaît comme une valeur refuge.

Les acquéreurs ont tout intérêt à se tourner vers le viager. Ils n'ont pas besoin d'avoir un grand capital pour investir, et en plaçant leur argent dans un viager dans le Sud, ils sont certains de réaliser une plus-value très intéressante.

Il a souvent été reproché à la vente en viager don caractère immoral, lié à une "spéculation sur la vie humaine". Mais de l'avis de nombreux experts en viager, "il n'y a rien d'immoral dans le viage, bien au contraire ! C'est un système de vente très positif car cela aide les personnes âgées à mieux vivre leurs vieux jours. Et les acheteurs ne considèrent jamais avoir fait une mauvaise affaire. "Tout le monde est gagnant dans le viager"

Il reste rare et représente 5% du marché. Le vendeur vend son bien mais n'en a plus jouissance et ne paie plus d'impôts. Ce sont souvent de maisons qui étaient en location. Pour le vendeur, le viager libre représente plus d'avantages que la location car il n'a pas les soucis de la recherche de locataire, pas de travaux ou d'impayés et l'abattement fiscal est beaucoup plus intéressant qu'un revenu locatif. Le prix de vente est 25 à 50% au viager occupé, selon l'âge du vendeur. Le contrat prévoit une clause d'indexation annuelle de la rente selon l'indice INSEE de la consommation des ménages hors tabac.

Il représente la quasi-majorité des transactions. Le vendeur vend son bien mais dispose du droit d'usage et d'habitation à vie. Il continue à payer la taxe d'habitation, les charges locatives et éventuellement une partie de l'impôt foncier. Il ne peut céder ou louer son droit d'habitation à quiconque (sauf s'il y a une réserve d'usufruit). Si le vendeur laisse une jouissance à l'acquéreur, la rente est alors majorée selon un barème dégressif dans le temps. Il abandonne son droit d'usage et d'habitation, on parle alors d'une libération anticipée du bien. Le rente est indéxée chaque années à date anniversaire de la signature du contrat selon l'indice choisi par les parties (Consommation des ménages, indice de la construction...).

C'est un contrat limitant la durée du paiement à un nombre d'années défini le jour de la vente. La rente est payable jusqu'au terme du contrat. Si le vendeur décède prématurément le paiement sera fait aux héritiers.

le vendeur touche un capital repésentant la totalité de la valeur occupée fiscale (la valeur du bien auquel est soustrait la valeur d'occupation calculée selon l'espérance de vie du vendeur). Il ne règle plus que ses charges locatives et la taxe d'habitation.

la durée de versement est limitée dans le temps. Si le vendeur décède, la rente est versée aux héritiers jusqu'à terme. Les rentes sont supérieures aux produits des rentes viagères qu'il aurait eu avec le viager. Les mensualités ne sont pas imposées. L'avantage pour l'acheteur est qu'il en connait le coût financier de son viager. Le vendeut quant-à-lui, perçoit un montant plus important au départ.

le bail à nourriture :
l'acheteur s'engage à prendre en charge les différents besoins du vendeur (nourriture, chauffage, soins...). Une fois défini le prix du logement et l"espérance de vie" du vendeur, celui-ci perçoit un capital et ensuite des redevances périodiques destinées à faire face à ses besoins tout en conservant le droit d'usage de son logement. L'indexation varie en fonction de la santé du  vendeur.

En cas de non paiement des rentes, il existe plusieurs moyens de se protéger. Le vendeur peut récupérer son bien, dans un délai précisé dans le contrat, et conserve le capital et les rentes déjà versées, ainsi que les travaux et améliorations apportés par l'acheteur en cas de viager libre. Le vendeur peut demander à l'acheteur une caution ou la souscription à une assurance décès au profit de ses héritiers pour leur permettre de continuer à payer la rente après son décès. Par ailleurs, un contrat de viager comporte également une clause de nullité qui prend effet dans deux cas : pour le décès du vendeur dans les vingt jours suivant la signature de l'acte et pour défaut de prix réel ou sérieux de la rente. Enfin lorsque la rente est constituée au profit d'un couple, elle est assortie d'une clause de réversion. La rente est alors payée jusqu'au décès du survivant en totalité en cas de réversion à 100% en partie en cas de reversion à 60%.

Pour les viager libres ou occupés, le vendeur bénéficie d'un abattement de 60% avant 69 ans (il déclare 40 % de la rente annuelle), de 70 % à partir de 69 ans (il déclare 30 %) et de 100 % pour les rentes certaines assimilables à un crédit (il ne déclare rien quel que soit son âge). Si le bien vendu a plus de quinze ans, la plus-value réalisée est exonérée d'impôts sur le revenu. Dans le cas contraire, elle est imposée à hauteur de 27 % prélèvements sociaux compris.

Le viager est une affaire de spécialiste et peu d'agence maitrisent parfaitement ce domaine, ni même la plupart des notaires car rappelons le, la vente en viager reste confidentielle. Comme toute transaction, le viager doit faire l'objet d'un acte dressé devant notaire, qui peut être précédé d'une promesse de vente. Les frais (honoraires, droits d'enregistrement, de timbre, de publication, etc.) sont à la charge de l'acquéreur.