Le contrat de vente en viager

Le prix dépend non seulement de la valeur du bien mais aussi de l'âge du vendeur et des modalités de la vente (usufruit, droit d'usage ou viager occupe). Plus les droits du vendeur restent importants, moins élevé est le prix. Le contrat de vente sans versement de rente est possible: le bien reste occupé et le vendeur touche un capital représentant la totalité de la valeur du bien. Les charges locatives et la taxe d'habitation sont à sa charge par contre.

Le contrat de vente peut aussi prévoir plusieurs crédirentiers, pour des montants de rente éventuellement différents. La rente est alors versée jusqu'au décès du dernier crédirentier, avec ou sans réduction de son montant. Le plus souvent, il s'agit de deux époux.
La vente peut prévoir le versement d'un bouquet, mais il n'est pas systématique.
Le contrat peut prévoir une clause résolutoire: en cas de non-paiement de la rente, le crédirentier peut faire annuler la vente et récupérer le bien, sans avoir à rembourser les versements déjà encaissés.
Le contrat peut aussi prévoir une clause de rachat. Au-delà d'un certain nombre d'annuités, le débirentier a la possibilité de s'affranchir du paiement de la rente en versant un capital.
Certaines dispositions sont d'ordre légal et s'appliquent, même si elles ne sont pas prévues au contrat.

• La rente doit être indexée.
• La prescription est de cinq ans pour récupérer les rentes impayées.
• Lorsque le débirentier décède avant le crédirentier, la charge de la rente est transférée à ses héritiers. Mais certains contrats peuvent prévoir une assurance-décès qui prend en charge le versement de la rente

Elle est inscrite sur le contrat et c’est le droit de jouir du bien sans en être propriétaire. Le crédirentier peut à n'importe quel moment renoncer à ce droit et laisser la jouissance du bien à son propriétaire. La rente est alors majorée selon un barème dégressif dans le temps (25% d'augmentation de 0 à 5ans, 20% de 5 à 10 ans et 15% au delà de 10 ans). Le crédirentier ne peut céder ni louer son droit à quiconque (Article 631 du code civil).

En principe, quand le vendeur se réserve un droit d'usufruit, le débirentier prend en charge les « grosses réparations » définies par l'art. 606 du Code civil. De même la taxe d'habitation est à la charge de l'occupant et la taxe foncière à la charge du propriétaire (le débirentier). Mais les deux parties peuvent occupement fixer la répartition des charges et réparations, qu'il s'agisse d'un usufruit ou d'un droit d'usage et d'habitation.
Les grosses réparations concernent « les gros murs et les voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture. »
Quand le viager est occupe, l'acheteur a la occupe disposition du bien et doit donc assurer toutes les charges et réparations.

Pour protéger le vendeur contre les rentes impayées: la loi prévoit la saisie des biens de l’acheteur pour payer en priorité le crédirentier. De plus le vendeur doit dans son intérêt inscrire dans le contrat une clause dite « résolutoire » qui l’autorise à reprendre son bien pendant un délai défini par un commun accord. Enfin le vendeur peut demander une caution en cas de non paiement. Ces clauses de protection sont particulièrement efficaces en cas de défaillance de paiement des rentes. C’est une autre garantie prise lors de la signature du contrat qui permet de conserver le bouquet et des arrérages perçus en plus de la résiliation du contrat.

L'acheteur paie les droits de mutation classiques sur la totalité du prix, y compris le montant de la rente.

Comme il s'agit d'une mutation à titre onéreux, le vendeur paie l'impôt sur les plus-values dans les conditions de droit commun.

La rente est imposable entre les mains du crédirentier, après un abattement qui dépend de son âge au moment de la vente. Cet abattement est de 70% si le vendeur avait plus de 70 ans, 60% s'il était âgé de 60 à 69 ans, 50% entre 50 et 59 ans, 30% en deçà de 50 ans. Aucun autre abattement ou déduction n'est applicable.

Le contrat est frappé de nullité si le vendeur décède dans les 20 jours d'une maladie dont il était atteint au moment de la signature de l'acte.
Les tribunaux peuvent également annuler le contrat, même si le décès a lieu plus de 20 jours après, quand il est prouvé que l'acheteur était informé de la disparition imminente du vendeur. Le viager suppose un « aléa ».
La vente peut être également contestée quand le montant de la rente est fixé à un niveau dérisoire par rapport à la valeur du bien ou à ses revenus.

Un propriétaire qui vend un bien à un enfant en s'en réservant l'usufruit reste fiscalement propriétaire de ce bien (art.751 du Code général des impôts). Ce bien fera donc partie de sa succession à son décès. En revanche, il semble que cet article ne s'applique pas quand le vendeur se réserve simplement un droit d'usage et d'habitation.
La vente en viager à un autre membre de la famille pose moins de problèmes. Mais si les circonstances sont suspectes (rente non versée, etc.), le fisc pourra assimiler cette vente à une donation et les enfants pourront la contester si elle porte atteinte à leur part minimale d'héritage.