Historique du viager

Aujourd’hui, et depuis quelques décennies déjà, la France fait face une augmentation de sa population âgée. Le risque d’une retraite insuffisante et la hausse considérable du prix de l’immobilier privilégie tout naturellement la vente en viager, cette technique de vente qui permet à ceux qui n’ont pas le capital nécessaire d’acquérir un patrimoine, et d’un autre côté, qui offre au vendeur la garantie d’une rente mensuelle jusqu’à la fin de sa vie. Pratique, suivant un système de négociation de gré à gré, et sans procédure compliquée, tout favorise le viager qui n’a pourtant pas le succès escompté. Un avantage fiscal très attrayant complète ce tableau. Mais le principe – clé du viager est qu’il soit basé sur un contrat aléatoire, son intérêt réside donc sur le fait que sa durée demeure inconnue, puisqu’il est valable jusqu’au décès de celui qui cède le bien. Historique et références du viager L’origine du terme viager provient de l’ancien français « viage », qui signifie le temps ou la durée de vie. Par conséquent, la première caractéristique du viager ou de la vente en viager est l’incertitude quant à la durée exacte de son effet. Cette technique, qui consiste à vendre un bien en échange d’un service à vie ou d’une rente à vie a été pratiquée depuis les anciens temps où les Grecs attribuaient des terres à titre viager en échange du service militaire du bénéficiaire. Après une longue disparition, le viager reprend au Moyen-âge avec comme bénéficiaires les communautés religieuses, puis au dix-septième siècle, les particuliers furent les seuls à en jouir. En 1804, le viager fût légalement reconnu à travers le Code Napoléon. Il y apparaît alors sous les articles 1968 à 1983, et à part l’article 1973 qui fût modifié en 2006, les textes reprennent les originales dans le Code Civil actuel. A l’époque, les motivations des juristes furent l’avantage qu’offre cette institution à l’égard de la population infortunée. En effet, de cette manière, cette masse a pu acquérir plus facilement des biens et par conséquent un minimum de confort, malgré leur manque de moyens financiers. Aujourd’hui, la vente en viager est une pratique courante, retrouvée principalement dans les transactions immobilières. Protégée par la loi et soumis à des règlementations, les risques qui existent sont considérés comme moins importants par rapport à tous les avantages qu’elle procure. En effet, si le risque du contrat à long terme basé sur une durée complètement aléatoire semble inconcevable pour l’esprit stoïcien, le viager permet à la population de la classe moyenne de posséder un patrimoine de façon moins lourde et avec des revenus décents. De leur côté, les vendeurs se voient financièrement assurés jusqu’à la fin de leur vie. Pratiquée tout au long des siècles, l’image de la vente en viager n’a cependant pas été redorée par les auteurs, des écrivains et des scénaristes. Par exemple, si on considère la littérature, Zola montre à travers « Pot-Bouille » ou « La Terre », son désaccord avec cette pratique qu’il juge d’immoral. Si Balzac en fît de même dans Madame Firmiani, c’est Maupassant qui a le mieux évoqué de manière burlesque, les aspects négatifs du viager. Ainsi, dans « Le Petit Fût », sorti en 1884, il démontra toute la vicissitude qu’une rente viagère peut créer : celle du meurtre. Dans le cinéma, ce n’est pas plus glorieux, même dans une époque contemporaine. En 1972, Pierre Tchernia réalise un film intitulé Le Viager, qui se présente comme une comédie burlesque où la pitrerie des parties est caricaturisée.

Définitions et procédures du viager

La vente en viager peut concerner la vente d’un bien meuble ou d’un bien immeuble. Sa particularité réside dans un contrat dit aléatoire, puisque sa durée n’y est pas expressément définie, tout simplement parce qu’il est impossible de la définir concrètement. Par conséquent, la définition la plus simple de la vente en viager est la vente d’un bien meuble ou immeuble dont la contrepartie consiste en une rente régulière bénéficiée jusqu’à la mort. Il y a deux principales parties dans un contrat de vente en viager. Le premier est le crédirentier, qui est entre autres le vendeur. En échange de son bien, il perçoit mensuellement, trimestriellement, semestriellement ou annuellement une rente de la part de son acheteur, et ce, jusqu’à sa mort. Il est alors garanti d’un revenu régulier et permanent pendant tout le reste de sa vie, un complément rentable, notamment un complément retraite, et qui plus est, bénéficie de conditions fiscales avantageuses. Le second, qui est l’acquéreur du bien, est appelé le débirentier. Son plus grand avantage est la possibilité d’acquérir un bien qui constituera son patrimoine, généralement immobilier, de manière plus légère. En effet, le coût que la transaction aura engendré sera réparti sur une durée indéterminée, tenant surtout en compte que si le bien avait été payé en une fois, ou même à crédit, il aurait été un poids financier pas forcément supportable pour l’acquéreur. Néanmoins, il faut savoir que le vendeur du bien, peut demander ce qu’on appelle le bouquet, à l’acquéreur. Le bouquet est une grosse somme d’argent que le vendeur percevra dès la signature du contrat. Le bouquet n’est pas obligatoire et est négocié entre les parties. Lorsque ces dernières fixent ce prix, elles prennent en compte les besoins de l’un et les possibilités financières de l’autre, confirmant l’aspect libre de cette « avance », n’empêchant pas une estimation du bien et la considération du bouquet par rapport à la valeur du bien immobilier sur le marché. En général, le bouquet est exigé par des vendeurs âgés et selon son âge, il peut être plus ou moins important. Un contrat de vente en viager s’effectue obligatoirement chez un notaire. De part longue durée du contrat et surtout de l’incertitude de celle-ci, il est important de faire le tour de toutes les éventualités pour éviter des conflits dans l’avenir. Principalement, le contrat né à sa signature et meurt au décès du crédirentier. Les clauses particulières à voir concernent souvent la répartition des charges au niveau de gros travaux, et les droits de chaque partie sur le bien durant toute la durée du contrat. Aussi, une clause spécifique appelée « privilège de vendeur et action résolutoire » garantit au vendeur le paiement régulier de sa rente. En cas de décès du débirentier, le bien est cédé aux héritiers qui doivent continuer à verser la rente viagère. Si les crédirentiers sont des époux, en cas de décès de l’un d’eux, la rente peut être revue à la baisse.

Les variantes du viager

Il existe deux principales variantes de la vente en viager, à savoir le viager occupé et le viager libre. La vente en viager occupé est celle que l’on rencontre le plus, environ quatre-vingt-quinze pour cent des ventes en viager. Dans cette variante, le propriétaire vendeur, après la transaction, continue de jouir de l’habitation. Pouvant alors devenir usufruitier, il l’occupera jusqu’à sa mort, et parallèlement à cela, percevra la rente définie initialement. La valeur de la rente est ainsi fixée en prenant compte de cette situation, l’acquéreur bénéficiant d’un abattement. De même, la valeur du bouquet sera moins importante et entre autres, les frais du notaire. Comme dans tous les types de vente en viager, l’espérance de vie du crédirentier est prise en compte. Si les conditions dépendant des décisions des parties, généralement, c’est le vendeur qui règle les charges courantes, telles que l’EDF, l’entretien ; et l’acquéreur prend en charge les grosses réparations. Par contre, tous les frais de transaction sont à la charge de l’acquéreur. Dans le viager occupé, on retrouve encore deux variantes : celui où le vendeur devient usufruitier, et celui où il y garde un droit d’habitation. En y habitant de droit, le crédirentier bénéficie des locaux pour son usage personnel, pour une durée définie ou jusqu’à sa mort. Par contre, en tant qu’usufruitier, ses droits sont élargis et il peut envisager de les faire louer. En ce qui concerne le viager libre, comme son terme l’indique, le bien est totalement libéré par le vendeur à la signature du contrat. Cette pratique, qui ne concerne que cinq pour cent des contrats, est moins avantageuse pour les deux parties. En effet, le crédirentier ne pourra plus jouir de sa maison, contrairement au viager occupé, par contre, le montant de sa rente sera considéré en conséquence, donc plus élevée. Inversement, du côté du débirentier, malgré qu’il puisse totalement jouir de son nouveau bien immobilier, il devra payer une rente plus importante que dans le cas de la vente en viager occupé, et s’acquittera de toutes les charges afférentes à la possession d’une maison, dont les charges courantes. Les vendeurs intéressés par ce type de viager sont souvent ceux qui possèdent un deuxième bien immobilier et qui n’ont pas besoin de faire de la maison vendue leur lieu de résidence. Quant à l’acquéreur, il en sera intéressé dans la mesure où, ne pensant pas y habiter, il pourra faire louer son acquisition ; une source de revenu qui ne lui sera pas négligeable.

Les avantages du viager

Pour le vendeur, une vente en viager lui procure beaucoup d’avantages aussi intéressants les uns que les autres. En effet, outre les avantages fiscaux, il y a pour le crédirentier une garantie de rente régulière jusqu’à sa mort. Cela peut être perçu comme un complément de revenu, tel qu’un complément retraite assurant aux personnes concernées un niveau de vie convenable lors des vieux jours. Également, la perception d’un bouquet permet au vendeur d’accéder à des activités ou de concrétiser des projets nécessitant un important capital financier. Si certains décident de voyager, d’autres investissent ou placent leur nouvel avoir pécuniaire. Cela, sans que son niveau de vie en soit affecté puisque s’il choisit le viager occupé, il continuera à jouir de son ancienne propriété. Il aura fait une vente « nue-propriété ». De cette manière également, le crédirentier n’aura que les charges courantes à supporter, les taxes foncières étant à la charge du débirentier. Un autre avantage qui n’est pas négligeable est la possibilité pour le vendeur de gérer de son vivant, l’héritage destiné à ses descendants. C’est d’autant plus intéressant pour les chefs de familles recomposées, puisque l’héritage est très souvent source de conflit. La vente en viager est alors synonyme de simplicité par rapport à plusieurs autres procédures relatives à la vente immobilière et à la succession. De même, elle promet une certaine sécurité financière, quelque soit la conjoncture économique, et ce, jusqu’à la fin de la vie du crédirentier. Du côté de l’acquéreur, les avantages sont tout aussi intéressants. Surtout dans le cas d’une vente en viager libre, malheureusement, ce type de vente se fait très rarement. Quoi qu'il en soit, c’est toujours un moyen d’acquérir un bien immobilier sans nécessairement recourir à un emprunt à long terme. En effet, même avec un bouquet à payer, contrairement à l’achat d’une maison par voie « normale », le premier versement sera toujours largement moins cher, et les rentes seront définies selon les possibilités du débirentier. Pour les familles moyennes, il est alors plus accessible de posséder un patrimoine immobilier, une maison à elles, dans laquelle les enfants seront assurés d’avoir un niveau de vie décent. Un des plus grands avantages de la vente en viager est celui de la fiscalité. En effet, cette procédure offre plusieurs privilèges. Par exemple, si le crédirentier veut vendre une autre maison, il profitera d’une exonération des plus values. Aussi, il a droit à un abattement fiscal dans plusieurs domaines : de 150 000 euros sur les dons et héritage réglés à partir d’une vente en viager, ou jusqu’à 70% sur les rentes qu’il perçoit s’il est âgé de plus de 69 ans. Et bien entendu, s’il a contracté un viager occupé, il n’aura pas besoin de payer les taxes foncières. Les inconvénients et risques du viager Par rapport à un type de vente immobilière classique, le viager comporte quelques inconvénients. En effet, si la vente ou l’achat en viager semble pratique et simple, beaucoup préfèrent encore la vente ou l’achat ordinaire, surtout pour des raisons psychologiques, parce que c’est plus sur. Pour le cas du crédirentier, il est certes assuré d’une rente à vie. Néanmoins, il est démontré qu’en cas de défaillance du débirentier, les recours sont encore faibles. Aussi, il est préférable pour les vendeurs d’acquérir un montant comptant de la vente de leur bien, malgré l’existence du bouquet. Le risque pour celui qui vend sa maison en viager réside aussi dans le cas où le débirentier décède avant lui. Légalement, ce sont les héritiers qui bénéficient du bien immobilier, et le contrat initial reste valide. Justement, un contrat rédigé pour un acheteur n’est pas forcément idéal pour ses héritiers, et à ce niveau, le crédirentier risque d’être confronté à des conflits ou tout simplement à une irrégularité des versements. La sécurité de ce dernier risque alors d’être remise en question par de nouvelles personnes non solvables. Pour les héritiers du vendeur, cela peut également poser problème. En effet, le choix de leurs ascendants est parfois incompris, et la décision de récupérer le bien immobilier après leur décès entraîne à des recours juridiques pas forcément agréables pour l’acquéreur initial, même s’ils ont toutes les chances de gagner. Du côté du débirentier, le contrat aléatoire préalablement consenti peut s’avérer plus lourd au final. Si ce contrat est entre autres basé sur l’espérance de vie du propriétaire, l’aléa justement immaîtrisable, la durée de vie du crédirentier, peut durer largement plus longtemps. Dans ce cas, l’acheteur aura finalement payé son nouveau bien plus cher que s’il l’avait acheté à crédit ou suivant d’autres méthodes plus classiques, après accumulation, la notion de perte peut exister. Aussi, si ce dernier et son vendeur s’accordent sur un viager occupé, plus longtemps vivra le crédirentier, moins longtemps le débirentier pourra jouir pleinement de son patrimoine. Pour ce dernier, c’est encore plus avantageux de contracter un viager libre. Aussi, il y a le risque d’annulation du contrat, si le crédirentier meurt dans les 20 jours après la signature du contrat. Remettre en cause le contrat peut aussi se faire par un recours en nullité, si les héritiers arrivent à prouver que lors de la signature du contrat, l’acquéreur savait que son vendeur était atteint d’une maladie, ce qui enlève la notion d’aléa, principe du contrat.

Le viager en chiffres

Concernant la procédure viagère proprement dite, la fiscalité prévoit des abattements selon l’âge du crédirentier. Ainsi, le crédirentier âgé de plus de 69 ans bénéficie de 70% d’abattement fiscal, celui entre 60 et 69 ans en bénéficie de 40%, celui âgé de 50 à 59 ans bénéficie de 50%, et celui de moins de 50 ans en bénéficie de 70%. Le bouquet, bien qu’il soit négocié par les parties, possède aussi son « cours ». Selon la valeur du bien immobilier, le vendeur âgé de plus de 80 ans a le droit d’en réclamer de 70 à 80 %, si le vendeur est âgé de 60 à 80 ans, il peut en réclamer jusqu’à 50% de la valeur du bien. Malgré les avantages de la vente ou de l’achat en viager, cette procédure n’a pas autant de succès qu’elle devrait avoir. Plusieurs raisons en sont les causes : tout d’abord une méconnaissance des intéressés sur les avantages fiscaux, qui ne sont pas négligeable ; puis à cause de la moralité mise en cause par le concept ; enfin à cause d’une tendance des notaires à déconseiller cette pratique. En effet, ce dernier point est dû à tous les recours juridiques nés du viager. Concernant les chiffres en général, si en 1990, on recense environ 1500 transactions en viager, ce qui représente 0,7%, en 2009, ce chiffre dégringole à 779, ce qui ne représente plus que 0,2% des transactions. Il a été démontré que ces dernières décennies, la France fait face à une recrudescence du troisième âge, une hausse du nombre des retraités qui fut et qui est toujours un grand problème pour le système économique français. De la même manière, une situation paradoxale se présente, d’un côté, celle de ces retraités qui veut s’assurer d’un revenu suffisant jusqu’à la fin de leur vie, dans ce cas, la rente viagère est une solution, d’un autre côté, une augmentation visible de l’espérance de vie en général, qui ne favorise pas l’achat en viager. Il faut savoir alors que l’âge moyen d’un vendeur en viager est de 74,5 ans. Aussi, ces vendeurs sont confrontés à une importance offre qui rend la pratique assez lente. Pourtant, des agences immobilières se sont spécialisées dans le créneau. Avec la nouvelle technologie, les sites internet affluent et tentent de faciliter les connexions entre les deux parties. Il y a alors plus d’une dizaine de milliers de maisons en vente en viager, sachant que les propriétaires devront prévoir en moyenne entre 18 à 36 mois avant de trouver un acheteur. Les régions qui ont du succès dans cette pratique sont l’Ile de France et la Côte d’Azur. Paris et Nice sont alors les plus privilégiés par la vente en viager. En chiffres, on peut dire que 13% des ventes se font en Alpes-Maritimes et 9% s’effectuent à Paris. Le Nord et l’Est sont les régions qui n’attirent pas trop le viager.